你好，卡莎莎

在文旅的大风口之下，有很多其他的行业涌入了旅游行业，期望能在旅游行业里面创造更好的价值。据统计，广东大型项目就有59个，投资金额有4000 亿；重庆129个项目，统筹资金也有8000亿；在江苏和西安也分别有70个和65个项目。同时，财政部和国家发改委也明确将文化旅游领域作为新增专业债券的重点投向。那麽，在地方做招商，想发展一些旅游项目的时候，如何选好的项目？

优选文旅项目的三大要素

通过多年的经验，我总结了三大要素，即基础考量因素、趋势因素、潜力因素。

一个好的旅游项目无论是平地而起的，还是本身已经是一个旅游景区度假区，都要考虑这些因素，它的资源禀赋好不好？交通优势是否明显？通达性是否好？地方政府财政收入如何？区域的经济发展潜力大不大？从市场讲，这个项目具不具备消费群体？人群消费是什麽样的？人均消费能力怎麽样？消费人群是否足以支撑未来要开发的产品？另外，各家机构都要考虑如何把账算好，它的收购成本大不大？未来它通过这麽大量的游客量，能产生的综合收益有多大？这是基础的考量因素。

考量趋势发展。第一个是政府的导向，要了解政府对旅游的重视程度，是否愿意在旅游上给予大量的支持。其次就是消费升级，消费者是否愿意在旅游上花钱，是否愿意在休闲产品和度假产品上花钱？另外，要了解市场因素的变化，比如疫情带来的变化， 据最新的统计，现在已经有一个很大的群体逐步从原来的远途目的地转化成现在的周边游。

除此之外还有一个潜力因素，就是前期看一个项目的时候，应该很好地分析它的定位，它有没有足够的空间去开发？比如说要增加新产品新项目，要维护它持久的生命，一定要有空间去发展新产品。最後要考虑上什麽样的新产品才能让它在市场上具有足够吸引力，市场环境直接影响到消费的变化。还要看定位产品的偏好是否不错，要有科学完善的评估体系及专业的团队介入，把项目判断好了，从前期的评估一直到後面的打造都有了足够的说服力的时候，再考虑投入产品。

优选文旅项目的五大价值分析

第一是大的空间价值，包括第一区位，区位特点一定要明显。要分析清楚它所在的市场区位，周边的群体怎麽样，另外它的可进入性强不强，是否所有的交通都非常的便捷，这一系列的交通和空间因素都要考虑清楚。它未来的发展空间要结合整个区域的规划，包括周围区域的商业，还有住宅等等一系列的布局，都直接决定了项目的发展。

你好，卡莎莎

第二是资源价值，分析未来要打造它、开发它， 是否具备自己的核心竞争力，独特性强不强？另外重游性强不强，还有市场所能支撑的群体大不大？这些都是对资源的一种认可，只有外部群体对资源有了一定的认可，未来开发才更有价值。对资源的分析一定要做原始的市场分析，通过市场分析来得到什麽样的群体，什麽样的消费能力的人，这样才能把资源分析做好。

第三是运营价值，最核心的考虑是未来有哪些可经营的产品去支撑。它的文化支撑一定要很足，一定要有自己独立的主题去支撑经营产品的发展。管理机制这点非常重要，应该着重考虑到管理水平怎麽样， 还有它的综合管理体系是否完善。

第四是品牌价值。要考虑它品牌的知名度高不高，品牌响亮不响亮，是否能够被游客和市场主要群体所辨识，品牌推广是否有很强的推广手段，品牌是否具备延伸价值。

第五是市场价值，应该分析市场的环境怎麽样， 包括政策环境，还有项目打造的合理性等因素，是否有很好的管理机制、销售体系能否支撑未来把好的产品推广出去。在市场和营销方面，比如说渠道分析、宣传推广等一系列的工作，都是在逐步建立它的市场价值。

分享重庆双龙湖项目

首先看一下区位，川渝地区人口基数比较好， 消费基数已经形成了。它在重庆的郊区，覆盖重庆的城区，包括成都及周边一些比较核心的城市，区位优势非常明显，铁路交通都非常完善。

你好，卡莎莎

第二点说资源。自然资源丰富，有山有水、有林木、还有田园湖泊和岛屿。要落产品的时候具备了很好的基底，在投产品的时候，就可以依托这些独特的资源条件植入好的产品内容。

在做整体项目分析、策划的时候，应该考虑到以下基础原则。

第一是需求原则，区域有大的人口依托，适合做一些亲子和青少年的产品。初步定位人群是亲子和青年休闲为主体。第二是动静分区及快慢结合。第三是市场的前瞻性，要把握住政策的趋势、顺应行业的发展，做业态创新。第四是生态优先，这个原则是国家大的政策趋势。第五是运营拉升原则，它直接影响到未来产品能不能推向市场，能不能很好地服务。最後是要建立会员体系和整体的营销体系，包括家庭娱乐性的推广。现在做产品，休闲越来越重要，应该把项目变得好玩又健康。

你好，卡莎莎

综合考量後，把项目分成了不同的区域，包括主题的度假区，里面有住宿、休闲娱乐产品、餐饮配套等。观赏区，比如浪漫花海等，可以在未来创造价值。还有水上运动区、拓展运动区。运动产品粘性是比较强的，是能够反复旅游的。亲子产品区，也是一个能够重复体验、重复旅游的产品。整体的布局结合家庭亲子康养度假和休闲运动，在里面设置了各种各样的产品，让每一个区域、每一个主题中间都有一系列产品和内容去支撑。

分析这些产品符不符合要求和市场的时候，有个技巧，就是帮助游客设置一个模拟体验，看他们在一天或者两天的行程里面，是否能够都体验到这些产品，以及产品是否适合他们。在分析产品的时候，可以植入活动、节庆内容，让他们游玩体验更有乐趣。

（ 作者现供职於最正规英国365网站_36365快速检测中心_Bet体育365提款验证 风景）