上海新鸿基IFC

随着我国新型城镇化进程的持续深化，城市群和都市圈不断发展成熟，商业地产增速放缓，供需两端呈下降态势，行业从增量时代逐渐走向存量时代。本研究聚焦商业地产行业，就存量时代的商业综合体发展现状、典型案例和未来发展趋势开展研究，旨在为公司相关业务发展提供借鉴。

一、商业综合体发展现状

（一）全国购物中心增速连续五年下滑，行业整体自2018年正式进入存量时代，但高端市场未饱和，仍存在市场机会。

截至2020年底，国内购物中心存量约为4832家， 同比增加8.6%；存量面积达4.3亿平，同比增加8.8%，对应单位体量约8.9万平，近三年持平。但高端商业综合体仍在尝试探索扩张，例如SKP正在向成都拓展。

（二）消费升级、技术变革加速商业综合体更新迭代，线下体验式消费迎来新机遇。

国内外商业综合体的研究表明，城市人均GDP的高低决定了综合体的发展阶段。2019年中国人均GDP达到10276美元，意味着居民的消费结构中，服务消费、文化消费、休闲娱乐消费等非商品消费比重将加大，主流消费内容由「商品消费」转向「体验型消费」，为商业综合体的发展创造了空间。

（三）受益於融资成本低和拓展速度快，轻资产模式受到地产开发商青睐，多数头部地产企业逐步开启轻重结合的发展模式。

从国内龙头企业的发展路径看，开发商向轻重结合模式转型成为商业地产的重要趋势之一。一方面，开发商通过重资产运营，增强开发能力、融资能力、运营能力、以及品牌力，构筑其护城河；另一方面，通过品牌及管理输出服务或委托管理服务实现规模快速扩大。

（四）境外高端消费回流，带动供给尚未达到饱和的高端商业综合体复苏强劲。

供需双向作用带动高端商业综合体逆势上扬。联商网零售研究中心的数据显示，国内顶级标杆商业在2020 年都在保持10%以上的逆势增长，其中，北京SKP业绩同比增长15%，首次超越英国哈乐德百货，问鼎全球购物中心销售额榜首。从需求端看，新冠肺炎疫情加速了中国海外奢侈品消费大量回流，奢侈品市场迅速复苏。从供给端看，由於奢侈品牌多采用「一城一店」策略， 控制开店数量，高端购物中心数量尚未达到饱和。

（五）数字化转型升级和科技赋能助推商业综合体高质量发展。

数字化转型实现了对商业综合体的全流程、全方位赋能，在提升坪效、降低空置率，精准营销，以及优化客户体验方面发挥了巨大作用。此外，科技赋能使商业综合体在场景打造上更具创意和互动体验感。黑科技、沉浸式空间、体感交互装置等让顾客在消费过程中体验感、互动性和趣味性更强，正成为一种潮流。

二、商业综合体主要业态分析

（一）核心商圈高端零售商业综合体

核心商圈高端零售商业综合体通常位於一线或新一线城市的核心商圈，以纯高端零售业态为主导，融合少量餐饮、休闲娱乐、以及文化等业态，国内典型案例有上海新鸿基IFC国际金融中心，国外典型案例有英国哈乐德百货。

项目定位方面，上海IFC和英国哈乐德百货均定位高端零售综合体，其中上海IFC聚焦高端一站式消费目的地的定位，锁定商务客群以及高端消费人群；英国哈乐德百货定位「世界橱窗」，拥有全球300多个高端品牌，同时作为游客到伦敦必去的景点，吸引了全世界到访游客。业态组合方面，上海IFC和英国哈乐德百货均聚焦高附加值的高端零售，零售业态面积遥遥领先其它业态。经营业绩方面，上海IFC中心2020全年销售业绩近100亿元；2021年上半年销售额高达86.46亿，较去年同期增长180%，创历史新高。英国哈乐德百货2019- 2020财年交易总量实现同比增长4%至22亿英镑。

英国哈乐德百货

（二）目的地型文旅商业综合体模式

目的地型文旅商业综合体是将旅游功能和购物功能有机结合，形成休闲娱乐+商业购物聚集区，具有业态高度集成、产品有机组合、土地集中利用等特点，目前在该领域较为知名的是加拿大三五集团，其旗下最着名的文旅商业综合体包括加拿大西艾德蒙顿购物中心West Edmonton Mall和美国摩尔购物中心Mall of America， 以及刚开业不久的纽约美国梦American Dream，具有体量大、档次高、辐射范围广等特点。

项目定位方面，三五集团开发的综合体定位零售与娱乐复合型商业中心，将休闲娱乐作为核心驱动产品，高举高打，打造地区性甚至全国性地标项目，聚焦本地和跨区域游客。业态组合及内容打造方面，三五集团的综合体其内部业态以世界最大和体量巨大着称，一是通过组合大量适应不同年龄人群的、具有IP效应的休闲娱乐、高规格体育设施、高档零售以及酒店等业态和产品，提高市场关注度，聚集更多跨区域客源，并实现延长顾客停留时间及增加顾客消费额的目标。二是将传统的室外娱乐项目融入商业综合体，在室内运营，保证项目整体运营不受季节、气候影响，以提高游客体验感受。三是因地制宜，结合项目所在地特点，灵活调整业态，比如MOA所在地服饰和鞋类产品完全免税， 成为全美最受民众欢迎的旅游目的地之一。经营业绩方面，在正常年份，WEM年接待游客达2200万人次， 是项目所在地阿尔伯塔省当地人口数量的7倍，年收入约12亿加元；MOA年接待游客达4000万人次，年收入合计达到18亿美元，预计二期开放後年收入可达30亿美元。纽约美国梦购物中心於2019年10月25日开业， 受疫情影响，一期开业只包括尼克宇宙（Nickelodeon Universe）主题乐园和冰场两个部分，其余部分後续分批次开业。

（三）「艺术+商业」综合体模式

近年来，随着文化艺术产业的发展和「体验式消费」热度的持续升温，购物中心凭藉地理位置、消费便利性、体量供给充足、投融资方式多样等优势，正逐步成为艺术演出及展示的新承载平台，「艺术+商业」综合体的发展模式步入快速发展阶段，并一定程度上缓解了购物中心同质化严重的问题。

项目定位方面，K11和SKP均定位于艺术与商业融合的综合体。其中，K11定位艺术、人文、自然三大核心元素相融合的高端白领体验消费购物艺术中心，聚焦为本地年轻白领、商务人士和中高端消费人群。SKP定位高级奢华和流行时尚的高端零售商业综合体，专注稀缺，锁定高端消费人群，後开业的SKP-S则定位艺术、体验及限量产品空间，聚焦年轻消费群体。业态组合及内容打造方面，上海K11零售业态占比相对较低（仅为54%），偏重时尚潮流类品牌，通过知名艺术家的作品展览等形式将「艺术+商业」进行结合。SKP则更偏重高端零售业态（占比高达87.1%），通过新建SKP-S将艺术与商业相结合，在具体内容打造上，SKP注重科技与艺术的结合，为观者带来超现实的沉浸式视觉体验。经营业绩方面，2020年位於上海、武汉、广州、渖阳四个城市的5个K11购物艺术中心2020年销售额同比上升35%，其中上海K11销售额增幅为37%，整体会员数量在2020年下半年同比增长60%，金卡和黑卡会员销售同比增长66%。2020年SKP零售额同比增长15%至177亿元，主要得益于高比例的高端零售业态带来的高坪效， 单店销售额、每平方米销售产出均为全球第一。

加拿大西艾德蒙顿购物中心West Edmonton Mall

（四）体育商业综合体模式

体育综合体是以体育大中型设施为基础，融合体育运动、旅游、健康、文化、休闲、商贸等多种服务功能为一体的建筑空间或体育产业聚集区。近年来，随着体育产业的迅速发展和商业形态的不断创新，体育综合体逐渐成为热门，并成为所在城市的一种特色商业综合体类型。体育综合体的代表案例有迪拜Sport society。

迪拜Sport society是在迪拜王储兼政府执行委员会主席哈姆丹王子于2017年发起一年一度的Dubai fitness Challenge（迪拜健身挑战赛）背景下新规划建设的体育综合体。在业态组合上，突出体育健身主体，并在综合体内融入相关体育品牌服饰和器材以及大健康业态。

国外成熟的体育综合体是在多年的健身运动文化中被催生的，健康医疗业态作为附属的必要服务，已成为体育综合体不可缺少的一部分，且能形成引流的聚合效应和影响力。国内的体育综合体目前较少涉及医疗领域的业态，且相对分散、单一，更常见的是在体育综合体内举办各类游乐活动，而非从健康生活方式出发，衍生出系列服务。

三、商业综合体发展趋势

（一）金融创新拓宽融资渠道，盘活存量资产，助推行业良性发展。

2021年1-6月商业类地产REITs发行金额同比增加42%，共计70.36亿元，2020年-2021年6月，房地产企业发行类REITs共23单，均位於一二线城市，其中一线城市占比55%，二线城市占比45%。总体看来，类REITs 等资产证券化模式越来越受到商业地产企业的关注，通过金融手段打通资金循环链，盘活存量资产，优化债务结构，将助推行业良性发展。

迪拜Sport society

（二）头部企业能够凭藉品牌影响力、运营能力和更有效的资金效率进行扩张，行业集中度逐步提升。

商业地产投资规模大、回报期长，开发商的资金、品牌、资源优势作为核心竞争力使得龙头企业在行业竞争中具有突出优势，行业格局呈现强者恒强的局面。公开数据显示，TOP15榜中的知名开发商2021年拟开业量达219个，占总开业量约12%，行业头部企业聚集效应明显。未来随着公募REITs有望拓展至商业地产领域， 头部企业能够凭藉品牌影响力和更有效的资金效率进行扩张，行业集中度有望进一步提升。

（三）「Z世代」个性化消费需求的加快涌现将推动商业综合体新业态和新模式的出现，在文娱消费和新品牌IP双重引领下，商业综合体将继续迎来升级和创新。

「Z世代」出生於我国经济高速发展、互联网崛起的阶段，造就了与传统消费者截然不同的消费观和生活理念。一是国货、国潮概念的兴起，实力过硬的产品与中国文化的融合可有效拉近与「Z世代」的距离。二是数字科技促进新消费和新业态模式的发展，各大品牌纷纷布局线上线下，体验式线下店、网红店层出不穷，越来越多品牌以「潮玩」等概念开设体验店或快闪店。三是千禧一代和「Z世代」的网购消费者成为时尚奢侈品消费主力军，进一步影响高端商业综合体的业态和发展模式。

（四）在碳达峰碳中和发展理念的引领下，技术进步将助推行业绿色低碳的转型发展。

据《中国房地产企业碳排放调研报告2021》，我国地产建筑业的碳排放总量位居全球第三，国家碳达峰、碳中和的愿景对地产行业提出了更紧迫的要求。未来， 2050年零碳建筑将成为主流，其中零碳建筑科技和既有建筑的升级改造是重点，如加快推动超低能耗、近零能耗和零能耗建筑，如成都远洋太古里已全面使用可再生电能，成为四川省2020年度首批於业主及租户营运中实现「净零碳」用电的项目。

美国梦购物中心

四、启示与建议

（一）在存量高度竞争的背景下，商业综合体要注重消费者体验，定位中高端，打造差异化、品质化产品。

一是从市场发展趋势和国内外典型案例看，中高端市场和主要客源地仍然有发展空间，也是未来发展的主流方向，建议聚焦一线和新一线城市，定位中高端市场，做精产品，做强IP，注重消费者体验和差异化竞争；二是尽可能引进新兴业态、有竞争力的细分业态和引领型业态，以此来打造商业综合体的竞争优势。

（二）通过科技、文化赋能，提升产品研发和运营管理能力。

一是在产品研发上，加大科技、文化等元素的应用，增添项目整体吸引力，同时也要研究不同业态的定位，明确哪些是引流的，哪些是赚取利润的，形成客源协同、互相促进的良性业态格局。二是在项目的规划设计、运营管理（会员管理）和改造维护上，全面推进数字化转型，通过数字科技赋能提升管理效益。三是统筹考虑当前租金水平、当期利润和项目长期利益的关系， 构建以提升资产估值为目标的投资、开发和运营考核体系，打造商业综合体的运营能力。

（三）统筹考虑短期内打造标杆商业综合体项目和集团长期商业地产业务发展战略，走出适合集团业务现状的差异化道路。

运营管理能力的建立并非一朝一夕，建议从资源储备情况、业务能力匹配以及未来发展战略出发决定综合体未来的发展模式。一是从国内外案例看，除了开发能力外，招商运营能力也十分重要，建议整合集团各事业群现有的商管能力，做强商管业务，既运营管理集团内部项目，也可以向外延伸，成为新的业务增长点；二是从SKP等商业综合体的经验看，首店经济、独特资源是综合体成功的重要因素，建议积极探索与供应商、品牌商的新型合作关系，加强上下游合作绑定，集成国内外资源，强化资源掌控能力。