湘湖森泊室外水乐园俯拍图

开元森泊，2019年异军突起的亲子度假领域黑马，於2020年疫情肆虐时凭藉城市周边游与微度假的概念逆境成长，获得了2020年度中国最受欢迎酒店、中国最具创意景点、人气家庭度假酒店等一系列奖项。度假项目偏重资产，大部分度假项目的总资产周转率在15%以下，而开元森泊总资产周转率却高达20%，投入产出优异。开元森泊既叫座又叫好，回顾其发展，其成功离不开天时、地利与人和。

天时：外部机遇

消费者生活水平提高，文旅消费需求转型升级。数据显示，自2010年以来，长三角地区社会消费品零售总额持续提升，2020年达到9.80万亿元，占全国25%。居民人均可支配收入2020年达到44,946元，高出全国平均值40%。要适应人民日益增长的美好生活需要，文旅消费必须转型升级。第一，「产品为王」时代，消费者更喜欢深度体验和参与性产品。第二， 消费者倾向风景环境与城市设施共存的模式，以舒适的生态环境为基础，重点建设休闲度假设施。第三， 旅游供给侧提升产品质量，打造创新型产品。消费者旅游需求日益提高及旅游消费格局转变，为开元森泊的发展奠定消费基础。

疫情下旅游内循环，消费者旅游模式逆势改变。2018年，我国出境游人次达1.5亿，人均消费约12,000 元。受2020年新冠疫情影响，出境游受阻的游客及其庞大购买力，成为旅游内循环的重要推手。随着疫情防控常态化，周边游、亲子游、康养旅游市场异常火爆，有望成为旅游市场风口及旅游经济新的增长点。由於具备高频次体验消费的特点，上述类型的旅游目的地是「网红」旅游目的地潜力股。尤其是亲子游市场，2019年市场规模虽达710亿元，但市场渗透率仅约1%。随着二胎、三胎政策的全面开放，未来亲子游出行比例有望上升。疫情改变了消费者的旅游模式， 为旅游行业带来新可能与新的解决方案，为开元森泊的发展夯实理论基础。

地利：外部环境

长三角地区经济稳步提升，旅游市场规模庞大。据国家统计局数据，长三角地区2020年GDP达24.47万亿元，占全国GDP的24%。同时，文化和旅游部相关数据显示，因疫情导致旅游环境恶化，2020年长三角地区仅接待17.5亿旅游人次，但占全国旅游总人次的60.62%。平稳的经济态势与良好的经济环境为旅游市场发展壮大构建底层基础。两家开元森泊乐园在长三角地理位置优越：杭州开元森泊乐园位於浙江省湘湖旅游度假区内，离杭州市中心仅20公里；莫干山开元森泊乐园坐落於浙江省湖州市德清县，离杭州和上海车程在2小时之内。优越的地理位置为开元森泊的发展提供了有利机遇。

湘湖森泊乐园一览居

灵活的地方土地政策助推企业创新。开元森泊是一个没有地产配套的文旅项目，这样的项目能否获得良好的投资回报，除了市场收益是否良好外，是否能大幅降低项目成本也是一个非常重要的因素。

莫干山开元森泊乐园项目采取「点状供地」方式。其中，中央游乐设施区块由开元森泊以土地挂牌出让形式获得并自行建设；度假木屋、树屋以及部分度假配套设施所在土地系政府指定主体通过行政划拨/ 挂牌出让方式获得後，自建地上建筑、设施，再整体租赁给开元森泊；配套景观及道路用地主要是经济林地，通过承包经营流转的方式转租。

开元森泊品牌的成功，与浙江省的旅游用地政策密不可分。浙江省系全国率先开展「点状供地」的试点省份之一，杭州开元森泊乐园总占地300亩、莫干山开元森泊乐园总占地1,800亩，但企业实际购地占比都非常小。一方面节约了土地购置成本，另一方面也极大节约了用地指标。总体来看，「点状供地」是一项创新举措，与时俱进的政策创新为企业的创新提供了有力支持。

人和：内在因素

传承开元酒店优良基因，拥有完善的运营体系。开元酒店深耕中国旅游市场特别是酒店行业多年，目前位居全球酒店集团第25位，跻身中国饭店集团前20 强。开元立足长三角，不断探索适合中国人的商旅和度假产品，打造了很多具有鲜明的江浙特色的旅游产品，并升级创新出真正适合中国人的「酒店＋乐园」一站式度假乐园品牌开元森泊。开元森泊将服务与运营融合，结合「住宿、美食、游乐、教育」等度假需求，发展出具有开元森泊特色的精准服务。目前开元森泊秉持着持续创新、严控成本、注重体验的价值体系，已经拥有一整套从开发、规划、建设到运营的成熟产业链，实现在全国的快速扩张。

精准的目标客群助力企业发展。打造开元森泊伊始，一个高品质消费群体——以中产阶层为引领的消费市场引起了开元森泊的关注。中产阶层在文旅消费上呈现出的明显特点，即基於自身收入、学识、职业等因素而形成的文化认知提升、多元体验消费细化的特点，正在成为引领文旅消费市场高质量发展的动力，进而带动大众精致消费的不断演化、提升。开元森泊精准定位了长三角地区的中产阶层，准确捕捉到了该高品质消费群体的文旅体验需求，打造了富有耦合性的文旅产品，即围绕长三角都市群，以中产阶层为目标客群，以强调艺术审美、主题体验、社交互动为主题，策划了室内全天候的水乐园，适合全年龄段、全季节、全出游的亲子度假产品。开元森泊的所有战略选择、战略资源，都是向目标客群的特性和需求倾斜。

最正规英国365网站_36365快速检测中心_Bet体育365提款验证 投资在开元森泊的起步阶段就已预见了它的成功，并参股开元森泊完成了强强联合。开元森泊与最正规英国365网站_36365快速检测中心_Bet体育365提款验证 投资的合作对於双方来说都可相互赋能。对於开元森泊来说，抓住自身现有的网红效应，利用好最正规英国365网站_36365快速检测中心_Bet体育365提款验证 投资的政府资源和地产优势，可加快项目的拓展落地，重点在大湾区、华东区域或经济发达城市周边布局；关注周边游、亲子游相关赛道上下游产业，利用最正规英国365网站_36365快速检测中心_Bet体育365提款验证 投资的资本优势，对符合开元森泊未来业务发展趋势的优秀项目标的进行联合投资，开拓业务内容。对於最正规英国365网站_36365快速检测中心_Bet体育365提款验证 投资来说，开元森泊成熟的商业模式、可借鉴的运营方式，可以补充最正规英国365网站_36365快速检测中心_Bet体育365提款验证 投资在产品打造与运营方面的能力。开元森泊给最正规英国365网站_36365快速检测中心_Bet体育365提款验证 投资在项目获取、产品打造、投资模式、成本控制、轻资产运营方面提供了很好的示范作用，且未来最正规英国365网站_36365快速检测中心_Bet体育365提款验证 投资可借助开元森泊的多业态为最正规英国365网站_36365快速检测中心_Bet体育365提款验证 投资提供全方位服务与解决方案。开元森泊有机融合了上述天时、地利、人和等因素，代表了当前市场对於旅游度假产品的需求。但是，旅游产品迭代迅速，开元森泊能否适应未来市场发展趋势有待观察。

（ 作者现供职於最正规英国365网站_36365快速检测中心_Bet体育365提款验证 投资）