不管对投资者还是开发者来说，前期做足产品分析之後，就应该去思考如何通过现有的资源，附加新的产品内容和活动，在市场上形成影响力，在一个区域市场打开知名度，从而吸引大量的客群。

文旅项目打造的四个核心要点

第一，市场研究要细致。要结合消费区域特点等一系列因素去做综合市场研究，要了解它的消费能力怎麽样？区位的人数怎麽样？还有交通等一系列因素，了解市场是否符合未来产品支撑的内容。

第二，主题定位要准确。在做项目的时候，要结合项目本身的资源特点、文化特点，做出符合市场需求的准确定位，要让游客来了以後觉得定位符合，里面的消费产品也符合。

第三，核心产品要突出。一定要有自己独特的产品，不能过多的同质化。还要明白核心产品基於什麽？有一个很明确的产品体系之後，再提炼出具备市场影响力的核心产品。

最後，吸引力要凸显。要结合市场群体。做产品的时候，要结合年轻人，看90後、00後，他们喜欢什麽，一定要分析清楚。

文旅项目打造的六大衔接

首先是与政策的衔接。要考虑大市场环境的政策趋势，还有政策风口以及度假产品的发展。其次是与市场衔接。要符合市场的需求，符合游客的喜好。再次是与资源衔接。要符合本项目基础的自然资源、人文资源特点。第四是与产品的衔接。要明确核心的配套产品是什麽，明确各项具体落地的指标和主题游线设计，之後才清楚产品应摆的区位、位置，这些产品直接影响游客的体验和满意度。第五是与规划的衔接。这些都是前期的基础规划，在基础之下才能够落地产品。第六是与运营衔接。考虑清楚投资回报周期、平均消费价格还有运营成本。要明白运营管理模式什麽样？它的营销是否具备说服力和潜力？

文旅项目打造的三个关键字

第一是盈利，要明白它是否具备经济效益；第二是吸引力，要了解它在区位或者在整个市场上是否有足够吸引力；第三是生命力，要分析它的发展是否可持续？不能做速食型的产品，生命力很重要。

产品一定要丰富。不同的产品类型进行布局时， 应该考虑到既有产品特色，又能满足我们所承载游客量的消费。就住宿产品来说，可以结合地形地貌环境做很多的创新，比如说悬崖类的酒店，它结合地形地貌，在不破坏整体大规划的情况下产生和整个消费相匹配的住宿产品。

有些产品是两天的产品，它的住宿转化率就非常高。商业产品一定要结合主线，把适合的商业产品摆在适合的位置，比如说纪念品还有文创产品的售卖店，对一个景区来说，它肯定是放在出口的位置，有些零售点就要算它的时间了，在每两小时的时候，可以有一个点卖饮料、卖一些特色零食，在4个小时的时候就要设立餐饮店，所以说，商业的布局一定要结合它的区位特点。

交通也可以做得便利，有文化、有特色。比如垄断性的产品，索道或者转运车，转换率非常高，游客必须体验，而且很多投资者也愿意投交通项目，但是也要分析它的交通承载量，是否能够满足大型节假日人流量。另外，还有像无人驾驶等特色交通，或者利用特色的网红产品和交通相结合。

演艺也是一个重要的环节。演艺可以带动整个景区的消费，也可以拉长游客的停留时间。演艺也体现服务水平，演艺内容使游客的体验越来越丰富，也可以增加游客的满意度，但一定考虑基础的游客量和空间因素。

产品的丰富度要做足，比如白加黑的产品，白天的产品是什麽？要有自己清晰的线路，要满足一天的停留。夜晚除了演艺、搞一条商业街夜游等之外，要考虑到有观赏性的、有体验性的综合的产品去支撑。

案例分享

沙坡头景区是集团2014年在宁夏中卫市收购控股的一家5A级景区。在区域里面，它并不是最典型的产品，也不是最有影响力最突出的产品。但通过这些年的打造以後，它现在已经成了一个在区域市场里面非常具有影响力的产品。

在准备开发或者收购一些资产的时候，要清楚分析未来新增什麽样的内容和服务来提升它，未来要做怎样的营销使它变成一个好的产品。

想明白之後再做决策就比较清楚，沙坡头新建的酒店已经变成了全国的网红产品。酒店是在2017年开始建设的，2019年9月投入运营，当时天气比较冷， 已经进入淡季，但酒店的住宿率达到了98%。有一次在网上做推广，当时放了2000间房，一分钟的时间就全被抢光了，酒店深受年轻人还有亲子家庭的喜爱。不少综艺节目都在这里拍摄，也是一个好的推广渠道，提升了知名度。有一个节目叫追星星的人，播放以後收视率位列当时同时段收视率的第二名，阅读量突破了3000万，微博相关的话题阅读量12亿，全国短视频的播放突破了3亿，所以说一个好的旅游产品， 要让它持久成长生存，一定要不停地植入新的内容、新的引爆点。

做旅游项目、文旅项目时，还应该考虑到它的综合价值，不能只停留在算基础的经济上或者是本身的项目收益上。其价值组合体现在如下方面：可复制、可推广、可延伸的品牌价值、带动区域经济和周边老百姓致富的周边价值、延伸产品时具有很大应用的数据价值、无形资产的团队价值、关乎溢价提升的资本价值。

总之，一个文旅项目应该是前期做好分析，中期做好产品和建设运营，後期做好资源整合，才能形成一个既有品牌又有产品、有流量，同时也有收益的一个好的项目。

（ 作者现供职於最正规英国365网站_36365快速检测中心_Bet体育365提款验证 投资）