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近期，全国多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的事件得到社会各界广泛关注，关注焦点从房地产市场波动和可能的连锁反应，逐步延伸扩展到更深层次的房地产相关市场长效机制建设问题，并引发专家和市场专业人士对於房地产预售制度存废的讨论。中国旅游集团通过梳理相关分析观点，建议内地参考借鉴香港房地产预售制度的监管机制和做法，进一步完善相关制度的执行与监管，坚持「房住不炒」，推动内地房地产行业高质量发展。
一、部分楼盘「停贷」事件暴露了现行房地产预售制度在执行和监管方面存在的问题
部分楼盘「停贷」事件，尽管在国家相关方面快速反应和果断施策下，已经有所降温。但「停贷」事件本身，暴露了我国房地产预售制度在执行和监管中的短板和问题，需要引起高度重视。
一是部分地产企业长期绕过监管，违规套取监管资金，造成交付风险。在预售制度下，为了防范资金风险，政府管理部门对房产预售获得的资金（包括首付的自有资金和按揭贷款）建立了监管机制，但在实际操作过程上，部分地产企业绕过监管帐户收取购房款、通过虚报或瞒报工程进度提前预支预售款，导致部分项目监管帐户资金不足以维持项目开发建设，产生交付风险。
二是地产行业进入深度调整阶段，预售资金监管不到位的问题被暴露放大。在本次「停贷」事件以前，地产行业内逾期交付情况时有发生，违规套取监管资金的问题也在一定范围内存在，但其埋下的风险隐患被持续上涨的房价所化解。当前经济下行压力加大，地产销售持续承压，房地产行业由粗放式进入高质量发展阶段，房地产企业高周转模式、高金融杠杆模式难以为继，违规挪用、预售资金监管不到位的问题被进一步暴露和放大，开发商资金链断裂的风险更加凸显，客观上造成烂尾楼风险持续加大。
二、预售制度监管问题的暴露引发制度的存废之争
一方面，部分专家主张废弃现有预售制度。近年来，由於房地产企业持续「暴雷」、多地相继出现烂尾楼，不少专家认为取消预售制能让购房者和房企双方处於买卖对等地位，从而确保购房者的合法权益。例如，经济学家任泽平指出「一手交钱、一手交房，天经地义」「现房销售，所见即所得」，认为取消预售制是对购房老百姓权益的最大保障，防止由购房者不公平地单方面承担烂尾风险；经济学家马光远批评预售制度「完全沦为了开发商的融资方式，推高了房地产行业的杠杆」，认为「取消预售制只是一两年之痛」；第十三届全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹曾在2021年全国两会期间就提交提案建议取消商品房预售制度，他认为预售制度将购房者和开发商置於权益失衡、信息不对等的状态，继续实施预售制只会增加房地产金融资产属性、形成泡沫。
另一方面，也有专家明确反对取消预售制，认为预售制度需要逐步进行调整完善。例如，北师大房地产研究中心主任董藩直接指出取消预售制是「完全错误」，表示「如果取消预售，现在开发商生产制造的能力会至少下降2/3，而当市场上房子只能盖出1/3的时候，市场的供需关系会变成什麽样，价格长期来看会变成什麽样？」；上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为预售房的比例会逐渐减少，但取消预售制还需要一个过程，从期房到现房的转变不会一蹴而就；广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示现在应该是预售制度正本清源、全面加强的节点，中国房地产资料研究中心执行院长陈晟也指出继续完善预售制应「因城施策」、逐步推进。
三、预售制度至少从短期看不宜采取废除的简单化操作
虽然预售制目前暴露出执行和监管的问题，但贸然直接取消预售制可能造成一系列负面影响，引发行业动荡、金融风险和社会稳定。
一是造成房企持续「失血」，短期内直接取消预售制度可能切断目前现金流已出现短缺房企的资金来源，造成其进一步「躺平」，更多楼盘停工、交房无望，更多业主权益受损。
二是转嫁成本至购房者，由於依靠预售制度回笼资金目前仍是内地很多房企的主要融资方式，短期内取消预售制度可能使得开发商的融资成本增加，买房者要承担更高的价格。
三是直接影响土地价值，给部分地方政府的土地财政模式带来挑战，若短时间内没有新的财政来源补充，各项基础设施民生保障推进工作将较为艰难。
当前，在没有新的开发模式和融资模式下，短期内直接简单粗暴、一刀切式地取消预售制，不但会给中国房地产行业雪上加霜、火上浇油，更可能导致购房业主的切身利益遭受更大损害，产生更大的社会问题。因此，只有从长效制度建设层面考虑，科学调整、逐步完善预售制度，才是促进房地产行业健康可持续发展、实现「软着陆」的改革方向。
四、建议借鉴香港经验完善内地房地产行业预售的监管制度
（一）香港房地产预售监管制度区别於内地的特点和优势
一是银行不得在楼盘未交付之前与业主签署按揭合同。业主在购买期房时先交30%定金，其中房企可以获得5%，剩余资金存入律师在银行设立的信托帐户。在楼盘的前期建设过程中，开发商只能用自有资金去支付供应商货款；银行作为资金存入方和信托帐户管理者也负有监管责任，必须按照建筑师开具的楼盘建设进度证明，对房企进行分期付款，全部建成交付後才会支付100%，业主在没有收房之前不会背负上贷款压力。
二是银行与房企间具有相互监督关系。相较于购房业主和银行、房企的关系，银行和房企两方之间的关系更加公平对等，二者既相互依赖、也相互监督。房企需要银行提供贷款，而银行也需要房企这类大客户为银行持续带来贷款业务；同时，为确保贷款良性，银行也会积极监督房企的施工进度、按进度
拨款。
三是引入律师作为独立第三方进行监管。律师作为独立第三方负有监管责任，没有律师的签字，房企不得挪用信托帐户里的资金，也能够有效防止房企和银行勾结串通。
综上，在银行-房企-律师的三方制衡下，香港的预售和监管制度有效保护了购房业主的权益，也防止房地产企业楼盘烂尾。业主方面，由於没有在收房前按揭贷款，一旦楼盘烂尾，业主就能要求从银行信托帐户退还购房款；房企方面，由於楼盘烂尾必将导致血本无归，因而香港楼盘烂尾率极低。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华指出，从香港买卖「楼花」的流程、支付方式及悔约退房权利可以明显看出，「楼花」的经济性质更接近于信用预订或分期付款等促销手段，而与之对比，内地期房预售则更接近於「集资建房」，各类风险主要由购房者自负。
（二）借鉴香港做法完善内地房地产预售的监管制度
内地预售制来源於香港，但预售制下避免楼盘烂尾的监管制度和手段，内地并没有同步跟上。需要结合内地实际，借鉴有效监管制度和措施，弥补现有制度漏洞。
一是出台配套政策，逐步调整完善预售相关制度。通过提高预售许可门槛、调整付款方式、引入第三方监管等方式，运用资金监管、分期支付以及违约处罚措施等多种手段切实增强房屋如期交付的制度保障，在预售制框架下，平衡购房者、开放商、银行、第三方的权利和义务。建议参照香港，调整按揭贷款申请发放节点与预付资金使用管理，业主未收房之前无需支付房贷，由开发企业负担全部建设费用，并严格预售条件，确保建设资金充足且做到风险隔离，从制度上解决交付问题。
二是强化监管约束，进一步规范预售资金使用。坚决落实今年二月份中央出台的全国性的商品房预售制度，切实做好预售资金「重点额度监管」，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定能确保项目竣工所需的资金额度，同时针对预售资金监管的重点环节、常见违规点进一步加大查处力度与责任追究。
三是防止过度加压，阶段性提高预售资金使用灵活性。建议在保障单个项目建设资金充足且保交付的基础上，阶段性允许部分困难房企在集团层面或地区层面统筹、灵活调剂各个项目的预售资金使用，缓解流动性紧张。同时，对於去化压力大的地区（如三四线城市、大城市郊区等），可考虑试点取消预售转以现房销售，待效果显现後再尝试逐步推广。
